A pesar de sus playas y belleza natural, universidades líderes, parque tecnológico, puertos y principales atracciones turísticas, los jóvenes están abandonando la ciudad.
Haifa ha sido calificada en términos negativos en los últimos años con cerdos vagando por las calles de la ciudad y la contaminación de la Bahía de Haifa, cuando todo el tiempo es una especie de ‘bella durmiente’. Hasta hace 20 años, la ciudad tenía una economía fuerte y en crecimiento, pero en los últimos años Haifa no ha logrado detener la migración negativa de jóvenes en particular y se ha convertido en una «ciudad que envejece».
Sin embargo, Haifa tiene ventajas competitivas y fuertes anclas económicas que no se están explotando por completo. Estos incluyen el Technion, la Universidad de Haifa y otras instituciones académicas, tres puertos marítimos, un aeropuerto, cinco hospitales, un parque científico, industria, cultura, un paseo marítimo y playas, el Parque Nacional Carmel, así como el centro (la ciudad baja) y sus mercados.
Haifa tiene el segundo mercado comercial más denso de Israel con 5,9 metros cuadrados de espacio comercial por hogar. Pero con el paso de los años el poder adquisitivo ha disminuido debido a la falta de lugares atractivos, con excepción del centro y la Colonia Alemana. Gran parte del dinero gastado se ha repartido entre las autoridades locales vecinas, como Nesher, Tirat Hacarmel e IKEA y Re-Design en Kiryat Ata.
La población de la ciudad envejece
El desarrollo económico de Haifa está en buena forma, lo que le permite invertir en sus residentes, infraestructuras y desarrollo económico y comercial. Según el informe financiero del municipio de 2019, la ciudad invirtió NIS 8000 per cápita, casi el doble del promedio nacional de NIS 4400, y ocupó el cuarto lugar entre las ciudades de Israel en inversión por residente.
La ciudad tiene 23 metros cuadrados de propiedad generadora de ingresos por residente y recibe un impuesto municipal promedio de NIS 2600 por residente por esa propiedad generadora entrante, ambas cifras superiores al promedio nacional de 22 metros cuadrados y NIS 1200 por residente. Haifa invierte NIS 875 en educación por residente y solo ocupa el puesto 23 entre las ciudades de Israel.
Haifa tiene una población de 287.000 habitantes en 115.000 hogares. La familia promedio es de 2,4 personas, por debajo del promedio nacional de 3,3. El crecimiento anual de la población es el más bajo de las principales áreas metropolitanas de Israel: solo el 0,3% en comparación con un promedio nacional del 1,8%.
El 21% de la población de Haifa tiene más de 65 años, el porcentaje más alto de Israel y más del doble del promedio nacional. El envejecimiento de la población de la ciudad también se refleja en el menor número de personas de entre 20 y 29 años, un 13% frente a una media nacional del 15%.
En términos de estatus socioeconómico, Haifa se ubica en el séptimo decil con un salario mensual promedio de NIS 10,200 en comparación con el promedio nacional de NIS 9,200. El 8% de los empleados trabajan por cuenta propia en comparación con el 12% en Tel Aviv y el promedio nacional del 9%, lo que demuestra una falta de orientación empresarial en la ciudad.
Bajo nivel de obra nueva
Entre 2016 y 2020, solo se construyeron 7000 metros cuadrados de nuevas propiedades generadoras de ingresos en Haifa. Esto muestra cómo la ciudad no se está desarrollando y rara vez se ven grullas en el paisaje de Haifa. Entre 2016 y 2020 se construyeron un promedio anual de 1.100 departamentos nuevos, de los cuales el 45% fueron departamentos de cuatro habitaciones y el 34% departamentos de cinco habitaciones.
El valor promedio de vivienda por metro cuadrado en Haifa en 2020 fue de 14 400 NIS en comparación con 12 600 NIS en Tirat Hacarmel, 12 200 NIS en Kiryat Bialik, 11 700 NIS en Kiryat Motzkin, 11 700 NIS en Kiryat Yam y 11 000 NIS en Kiryat Ata. Estas cifras respaldan una tendencia de compradores de viviendas que se mudan de la ciudad a Kraiot (bahía de Haifa), Tirat Hacarmel, Nesher y Carmel Coast. La ciudad necesita proporcionar una gama más diversa de apartamentos para todos los requisitos.
El plan maestro general de Haifa prevé que la población aumente a alrededor de 330 000 para 2025, pero la adición de 43 000 residentes para entonces no es realista al ritmo de nuevas construcciones en los últimos cinco años y teniendo en cuenta la migración negativa de residentes. 47.000 nuevas viviendas están previstas en proyectos de renovación urbana. Es difícil ver un aumento en la tasa de demanda de viviendas nuevas a menos que haya un fuerte aumento en la actividad comercial durante la próxima década.
Un mercado comercial disperso
La topografía de Haifa ha creado cinco ciudades separadas. Downtown, un gran lugar para salir a comer y de ocio con el mercado de pulgas en su borde; Midtown Hadar con el mercado Talpiot, que se ha convertido en una atracción culinaria; Uptown Central Carmel, más un centro de barrio, que ha visto partir muchos de sus restaurantes hacia el Downtown; Haifa Sur; y la región de Checkpost Interchange, que ha visto muchas de sus tiendas de muebles y diseño eclipsadas por IKEA y Re-Design más al norte en Kiryat Ata.
En una encuesta realizada antes de la crisis de Covid, preguntamos a los residentes de Haifa dónde compran alimentos y artículos para el hogar. El 90 % respondió que estaba cerca de casa y que el mercado de Talpiot atraía una clientela insignificante. Para las compras que no son de alimentos, el 70% de la costumbre permanece en Haifa, y el 30% se filtra a Nesher y Kraiot, mientras que los residentes de Kraiot solo hacen el 7% de sus compras en Haifa.
La conclusión es que Haifa atrae poca gente del exterior y eso principalmente para comer y divertirse por la noche.
Atracciones económicas
Haifa tiene 650.000 metros cuadrados de espacio comercial, de los cuales 250.000 metros cuadrados se encuentran en tiendas en la calle. La ciudad ocupa el segundo lugar en Israel por su cantidad de espacio comercial per cápita: 5,9 metros cuadrados por residente.
El Gran Cañón es el centro comercial líder, que atiende principalmente a los residentes de Haifa, con 49.000 metros cuadrados de espacio comercial, oficinas y servicios. El centro comercial capta alrededor del 15% del poder adquisitivo en Haifa.
Con 23.000 metros cuadrados de espacio comercial, incluido un supermercado de 3.000 metros cuadrados, el centro comercial Azrieli Haifa atiende principalmente a los residentes del sur de Haifa, Tirat Hacarmel y la región de Hof Hacarmel.
El cercano Cinemall, al lado de la estación de tren, que está anclado por el múltiplex de cine Yes Planet de 23 pantallas, es un importante centro de entretenimiento y el tercer piso está dedicado al Centro Médico Assuta.
Hutzot Hamifratz es un centro comercial al norte del Checkpost Interchange y sus 55.000 metros cuadrados de espacio comercial atraen al 14% del poder adquisitivo de la ciudad.
Los principales centros comerciales a lo largo de las calles de Haifa existen solo en el área del Centro, Colonia Alemana, Sirkin en el Mercado Talpiot y las áreas alrededor del Centro Horeb y Wadi Nisnas. Otras calles que alguna vez fueron bulliciosas en Hadar, Carmel y Moriah, han sido abandonadas y el municipio no se ha esforzado por mejorarlas.
Se requiere liderazgo empresarial
La imagen y las actividades económicas de Haifa están en un punto bajo. La ciudad sufre de exceso de espacio comercial y está perdiendo poder adquisitivo y visitantes de Kraiot, Nesher y Tirat Hacarmel. Haifa necesita liderazgo empresarial y económico, que cumpla con su plan estratégico y aproveche las ventajas competitivas sobresalientes de la ciudad.
Al mismo tiempo, se espera que el mercado de Talpiot crezca y se convierta en un importante centro regional y culinario, lo que ayudará a mejorar el área del centro, mientras que Midtown Hadar continúa reduciéndose hasta convertirse en un centro de vecindario. Los restaurantes, bares y lugares de ocio seguirán abriendo en el paseo marítimo y la zona de la calle Yefe Nof-Moria atraerá más clientela especialmente en sus paseos peatonales y carriles bici.
A pesar de tener playas mediterráneas doradas, distritos de entretenimiento de calidad como el Centro y la Colonia Alemana, y atracciones internacionales como el Centro Bahai y sus impresionantes jardines en las laderas, Haifa se ha dado cuenta de muy poco de su potencial turístico nacional e internacional.
Haifa, la bella durmiente, puede despertar.
Fuente: Globes- en.globes.co.il- Traducido por UnidosxIsrael
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