A medida que la apreciación de la moneda eleva los precios efectivos para los inversores extranjeros, los compradores están ajustando sus planes y recurriendo a proyectos de nueva construcción y a planes de financiación.
Durante años, los compradores extranjeros impulsaron el floreciente mercado inmobiliario israelí, especialmente en Jerusalén y Tel Aviv, pagando a menudo en dólares estadounidenses y beneficiándose de un shekel relativamente débil.
Ahora, con la fuerte apreciación de la moneda israelí frente al dólar en los últimos meses, la situación ha cambiado, según informan agentes inmobiliarios a The Times of Israel.
Los tipos de cambio de la moneda israelí, que actualmente se cotiza a alrededor de 3 NIS por dólar, están obligando a los compradores a considerar nuevas opciones de financiación, a comprar «sobre papel» en proyectos nuevos o, en algunos casos, a rebajar sus expectativas y comprar viviendas más económicas, según los agentes.
“La ironía radica en que gran parte del aumento de los precios del mercado se debe a los extranjeros que llegaron atraídos por la debilidad del shekel en años anteriores”, afirmó Yitzchak Kowalsky, director ejecutivo de YKK Jerusalem Real Estate. “Ahora, por primera vez en años, vemos que los clientes israelíes pueden competir con los compradores extranjeros”.
La moneda israelí se ha fortalecido aproximadamente un 10 % con respecto al año anterior y ha fluctuado más del 20 % en los últimos 16 meses, según datos comerciales.
Hace un año, esta misma semana, el shekel se cotizaba a 3,37 NIS por dólar, frente a los 3,00 NIS actuales. El 29 de mayo alcanzó un máximo de 2,80 NIS por dólar, tras haber cotizado a 3,74 NIS 14 meses antes, el 5 de abril de 2025.
La fortaleza del shekel implica que, si bien el interés de los compradores extranjeros sigue siendo alto, sus dólares, libras y euros no rinden tanto como antes, y el precio de las viviendas aumenta en cientos de miles de NIS en algunos casos al cambiar divisas.
Kowalsky recordó el caso de un cliente que había transferido dólares a Israel para la compra de su vivienda y que recientemente se vio obligado a aportar 200.000 NIS adicionales (66.572 dólares) para cubrir la diferencia.
“Menos mal que tenía el dinero”, dijo Kowalsky. “¿Qué pasa con toda la gente que no puede permitírselo?”
La reciente fortaleza del shekel ha transformado las reglas del mercado inmobiliario israelí, añadiendo una nueva capa de incertidumbre a un sector que busca recuperarse de más de dos años y medio de problemas de seguridad, según afirman los agentes inmobiliarios.
“El panorama ha cambiado, pero la demanda no ha desaparecido”, declaró Noah Sander, asesor inmobiliario y fundador de Zionistinvestor.com. “Ningún cliente me ha dicho que haya dejado de comprar por el tipo de cambio. Simplemente están buscando otras opciones”.
La fortaleza del shekel es el último de una serie de desafíos recientes para el mercado inmobiliario israelí. Tras un auge sin precedentes, el mercado se ha ralentizado en los últimos años debido al aumento de los tipos de interés desde niveles cercanos a cero, el récord de oferta y la menor visibilidad del mercado a causa de las guerras de Israel en Gaza, Líbano e Irán.
El interés de los compradores extranjeros sigue siendo alto, ya que los judíos del extranjero buscan cada vez más establecerse en Israel para escapar del creciente antisemitismo, según informaron los agentes inmobiliarios.
«Hace tres años, todo se vendía», dijo Sander. «Luego subieron los tipos de interés y después estalló la guerra. No impidió que la gente comprara, pero complicó sus decisiones».
Impulso a nuevos proyectos
La fortaleza del shekel ha afectado los patrones de compra de maneras sorprendentes, según Sander. Una de ellas es el aumento de la demanda de proyectos nuevos sobre el papel, en detrimento de los apartamentos de segunda mano actualmente disponibles.
Muchos promotores ofrecen atractivos planes de financiación para viviendas nuevas, en los que los compradores pueden pagar solo el 10% o el 15% del precio del apartamento por adelantado, y el resto varios años después, al recibir las llaves. Esto permite a los compradores retrasar la conversión de dólares a shekels con la esperanza de que el tipo de cambio sea más favorable.
«A nadie le preocupa que el dólar se mantenga estable para siempre», afirmó Sander. «El mercado confía en general en que el shekel se recuperará [de su sobrevaloración], y la gente piensa que puede ganar unos años más distribuyendo los pagos».
Esto ha hecho que la construcción nueva sea mucho más atractiva que los apartamentos antiguos para muchos, explicó Sander. En Tel Aviv y las ciudades aledañas, los precios de las propiedades de segunda mano han caído aproximadamente un 20% en los últimos años, añadió.
“Creo que esta diferencia de precio entre las propiedades nuevas y las de segunda mano seguirá creciendo”, dijo Sander. “La gente ya no ve valor en comprar un apartamento en un edificio antiguo sin ascensor ni protección contra misiles. Los apartamentos antiguos están perdiendo valor rápidamente”.
Los proyectos de renovación urbana pueden ayudar a que un edificio conserve su valor, pero a medida que la demanda del mercado se debilita, los compradores han aprendido a no ver mucho valor en los planes de renovación TAMA 38 hasta que comience la construcción, explicó Sander.
Los promotores de los proyectos TAMA 38 generalmente deben demostrar a los bancos que han vendido una cierta cantidad de apartamentos al precio solicitado para obtener los préstamos necesarios, explicó Sander. Si no consiguen el préstamo, el proyecto puede fracasar, algo que se ha vuelto cada vez más común a medida que la demanda disminuye.
«Eso significa que, incluso si se obtiene un permiso de construcción, en realidad no tiene ninguna validez hasta que comiencen las obras», afirmó.
Adaptación a las expectativas
Mientras tanto, los compradores especulativos tienen algunas opciones para intentar anticiparse al mercado y esperar a que el shekel se deprecie.
Los bancos se han vuelto cada vez más flexibles a la hora de estructurar préstamos que permiten a los compradores utilizar temporalmente depósitos en dólares como garantía al solicitar préstamos en shekels, explicó Norman Shapiro, agente hipotecario sénior de First Israel Mortgages.
Esto significa que un comprador que transfiera, por ejemplo, 500.000 dólares desde el extranjero podría decidir conservar parte de sus dólares intactos mientras solicita un préstamo por el mismo importe en shekels. Suponiendo que el shekel se deprecie en los próximos meses, esto podría generar ahorros significativos incluso después de pagar los intereses del préstamo, afirmó Shapiro.
«Esto permite a las personas evitar convertir sus dólares a shekels ahora, con la expectativa de que el tipo de cambio mejore a su favor en los próximos seis meses a un año», explicó. «No tengo información privilegiada, pero parece haber un consenso general entre los compradores de que el shekel se va a depreciar frente al dólar». (Se recomienda a los compradores que no consideren esto como asesoramiento financiero y que tomen sus propias decisiones con la ayuda de un asesor cualificado).
Mientras tanto, muchos compradores están llegando a la conclusión de que deben ajustar sus expectativas para adaptarse a las nuevas condiciones.
Según los agentes inmobiliarios, algunos descubren que un presupuesto que antes alcanzaba para un espacioso apartamento de tres habitaciones en Tel Aviv o Jerusalén ahora puede significar una vivienda más pequeña, en una ubicación menos céntrica o en un proyecto más lejano en su finalización.
“La gente llega con la misma mentalidad presupuestaria que tenía hace dos o tres años”, dijo Kowalsky. “Pero cuando ven lo que realmente se puede comprar con ese presupuesto hoy en día, se dan cuenta de que tienen que elegir entre hacer un esfuerzo financiero o sacrificar el tamaño, la ubicación o los acabados”.
Esto significa que algunos compradores se están mudando de barrios consolidados a zonas emergentes donde los precios siguen siendo más bajos, o están optando por apartamentos compactos de nueva construcción en lugar de viviendas de segunda mano más grandes. Puede ser una decisión difícil, pero después de años de decepción esperando a que bajen los precios, muchos compradores están optando por comprar ahora en lugar de seguir esperando.
“Estamos viendo que cada vez más gente dice: ‘¡Vamos a comprar ahora!’”, dijo Sander. “Prefieren tener una propiedad aquí, aunque no sea la casa ideal, antes que esperar y arriesgarse a que los precios sigan subiendo.”
Otros buscan adquirir propiedades en Israel ahora debido al creciente antisemitismo en las comunidades judías de todo el mundo, lo que obliga a la gente a plantearse preguntas incómodas sobre su futuro.
«La gente está hablando sobre cuál es su «plan B» si tienen que abandonar la diáspora», dijo Shapiro. «Ese temor está generando mucho interés en el mercado local, aunque todavía no se traduzca en grandes compras masivas».
Por ahora, el mercado se mantiene lento, con los israelíes cautelosos tras meses de servicio militar obligatorio, incertidumbre económica y elevados costes de endeudamiento.
«Sin duda, hay quienes esperan a que la guerra termine», dijo Sander. «Pero quienes están realmente interesados siguen cerrando tratos. Simplemente los hacen de forma diferente».
Fuente: TheTimesofIsrael- Traducido por UnidosxIsrael
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